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评估房产价值的一些方法

关于评估房产价值的一些方法: 希望出售房产,却不知道自己的房子值多少钱?事实上,只要掌握一些小技巧,你也可以自己估算出自己房子的价值,一起来看看吧。

房屋估价需要考虑四个主要因素。

一是周边房价。

参照周边房价其实就是参照所在城市周边地段的均价,以及类似于同样位置的房子,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。

二、户型、网上咨询。

长期以来,好的户型比差的户型价格更高,这也是为何老房子不能与新房子相媲美的原因,如果在房子的布局上,卫生间和厨房面积较小,房价可能会扣减10%。

三、房龄。

一般情况下,我国目前的房屋建筑寿命为50年(从房屋完工之日起计算),每年折旧率为2%,这也是估价时要考虑的因素。

评估房产价值的一些方法
 
四、楼层。

房间的楼层不同,价格自然也不一样。把第一层和第二层作为基准,第五层和第六层的扣减率分别为3%和5%,第七层的扣减率为5%和5%,第三和第四层的扣减率为3%。

此外,房屋的朝向、周边是否有违章搭建、小区周边配置等因素都会影响房价。如果房屋没有朝南的门窗,则会扣减5%,所在小区没有独立封闭,则会再扣减5%;如果位置上有房产,则会扣减15%,小区环境配套齐全,再扣减10%。

房地产估价可以采用四种方法。

一是市场比较法。

将市场上用途相同、其他条件相似的房地产价格实例与被评估房地产的各种条件进行比较,将各种因素量化,通过精确的指数对比调整,得到被评估房地产的价值。

二是利润减少法。

先估算出每段时间内房地产将获得的纯收益,然后再用合适的还原利率将纯收益折算为现在的纯收益,每段时间的总和就是房价。收入还原法关注的是房地产的未来收益大于其成本,计算方法一般是房地产价值=房地产纯收益/收入还原率。

三是成本估算方法。

建筑成本加上各种税费和正常利润即为房价,对房地产交易较少,不能采用市场比较法的情况下,其计算公式为:房地产价格=房地产重建全价-建筑折旧。

四是路线价。

用地价值与用地位置有很大关系,对于同一地块,用地价值具有相对稳定性;如已知该地块的平均地价,可通过对临街宽度、临街深度进行调整,得到被估价对象的土地价值。

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